Организационно-экономический механизм повышения доступности жилищного фонда и коммунальных услуг


                НАУЧНАЯ МЫСЛЬ




СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ



А.К АФА^АCbEBА A.U. РОМАНСА Ё.Р. МУCTАФU^А
ОРГАНИЗАЦИОННОЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

МОНОГРАФИЯ




znanium.com

Москва ИНФРА-М 2018

   ФЗ    Издание не подлежит маркировке  
№ 436-ФЗ в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

УДК 330.142
ББК 65.01
     А94

      Рецензенты:
      доктор экономических наук, профессор кафедры экономики ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технологический университет» С.Ш. Останина;
      доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой управления и развития городского хозяйства и строительства ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет» О.В. Максимчук
      Афанасьева А.Н.
А94 Организационно-экономический механизм повышения доступности жилищного фонда и коммунальных услуг : монография / А.Н. Афанасьева, А.И. Романова, Л.Р. Мустафина. — М. : ИНФРА-М, 2018. — 174 с. — (Научная мысль). — www.dx.doi.org/ 10.12737/17600.
         ISBN 978-5-16-011544-3 (print)
         ISBN 978-5-16-103857-4 (online)
          Авторы монографии являются штатными сотрудниками Казанского государственного архитектурно-строительного университета и представляют результаты многолетнего исследования в области доступности жилья, направленные на удовлетворение потребностей граждан в собственном жилье с учетом их доходов. Результаты исследования носят в целом прогрессивный характер и могут быть развиты и применены в других регионах России.
          Аналитические, методические и практические материалы монографии могут быть использованы в образовательной деятельности вузов, специализирующихся в области подготовки и переподготовки отраслевых менеджеров высшего и среднего звена.
УДК 330.142
ББК 65.01
ISBN 978-5-16-011544-3 (print)      © Афанасьева А.Н., Романова А.И.,
ISBN 978-5-16-103857-4 (online)       Мустафина Л.Р., 2016


Подписано в печать 08.02.2016.
Формат 60x90/16. Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура Newton. Усл. печ. л. 10,9.
ПТ10.
ТК 467100-534820-080216
ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М» 127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1.
                  Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29.
                  E-mail: books@infra-m.ru         http://www.infra-m.ru

Отпечатано в типографии ООО «Научно-издательский центр ИНФРА-М» 127282, Москва, ул. Полярная, д. 31В, стр. 1
Тел.: (495) 280-15-96, 280-33-86. Факс: (495) 280-36-29

    СОДЕРЖАНИЕ



ВВЕДЕНИЕ.........................................................4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ........................7
  1.1. Теоретические основы формирования и развития жилищного фонда, доступного для населения, в современных экономических условиях.7
  1.2. Основные тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации в современных условиях...................17
  1.3. Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации.30
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ДОСТУПНОГО ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ................................40
  2.1. Современные направления развития рынка доступного жилья в Республике Татарстан..........................................40
  2.2. Формирование модели дифференциации граждан на социальные слои с разными возможностями доступности приобретения жилья (с учетом объективного экономического критерия «минимального потребительского бюджета»)......................................68
  2.3. Механизм кредитной поддержки жилищного строительства в Республике Татарстан..........................................81
  2.4. Методика аккумуляции денежных средств частных инвесторов
  в рамках реализации программ воспроизводства жилого фонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг...........................91
ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ И АПРОБАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ
ПО РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ С УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ РАЗВИТИЯ РЕГИОНА..................................109
  3.1. Формирование единой концепции решения жилищной проблемы в Республике Татарстан на основе авторских предложений.
  Практическая реализация разработанной концепции..............109
  3.2. Совершенствование мер государственного регулирования повышения доступности жилищного фонда для населения..........121
  3.3. Оценка экономической эффективности предложенной модели
  решения жилищной проблемы в Республике Татарстан.............137
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................152
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.......................................156
  ПРИЛОЖЕНИЕ 1.................................................170
  ПРИЛОЖЕНИЕ 2.................................................172
  ПРИЛОЖЕНИЕ 3.................................................173
  ПРИЛОЖЕНИЕ 4.................................................174

3

    ВВЕДЕНИЕ

   В современных условиях проблема укрепления конституционных основ в обществе определяется повышением качества жизни и благосостояния населения, созданием условий для комфортного проживания. В этой связи масштабность поставленных государством задач требует повышения результативности социально-экономической политики на региональном уровне. Реализация жилищного приоритета, являющегося важнейшей частью социальной политики страны, должна стать приоритетным направлением стабилизации общественных отношений, роста качества жизни населения и локомотивом решения проблем доступности жилья для населения.
   В настоящее время значимость жилищной проблемы еще более усиливается, так как происходит возрастание социальной напряженности в обществе, связанной с волнами мировых кризисов, внутренней экономической нестабильностью, ростом цен на строительство жилья, налоговых обременений и платы за содержание и эксплуатацию жилья.
   Для преодоления сложившихся тенденций ассиметричности социального общества и развития жилищной политики необходимы специальные научные разработки, приводящие к преодолению инерционности регионального воспроизводственного процесса и выравниванию социальных условий жизнедеятельности населения.
   Проработка организационно-экономических проблем управления жилищным фондом, эффективности расходования государственных средств для поддержания и повышения доступности жилищного фонда для широких слоев населения находит отражение во многих научных работах российских и зарубежных ученых.
   При проведении научных разработок авторы опирались на труды ученых в области регулирования и управления жилищным строительством: С. А. Баронина, А.Л. Бабинцева, О.Э. Бессоновой, В.С. Боголюбова, М.К. Беляева, В.В. Бузырева, Л.В. Велихова, Д.М. Жукова, Г.М. Загидуллиной, П.В. Крашенникова, Н.Ф. Костецкого, О.В. Максимчук, К.А. Николихина, А.Н. Плотникова, Е.А. Рыжова, А.Н. Ряховской, О.П. Смирнова, П.И. Седугина, Т.И. Хаметова, Б.Б. Хрусталева, Л.Н. Чернышева и др.
   Проблемы реформирования и развития жилищной сферы в регионах и муниципальных образованиях исследованы в работах А.Н. Асаула, В.В. Бабурина, П.Г. Грабового, С. В. Кузнецова, В.М. Ланцова, Г.И. Лукина, Л.Р. Мустафиной, А.И. Романовой, А.П. Суворовой, В.З. Черняка и др.
   Значительный вклад в исследование проблем рынка жилья за рубежом внесли работы Н. Норта, Г. Поляковского, Р. Страйка, Г. Харисона и др. Особое место в этих исследованиях занимает жилищная экономика как

4

самостоятельное направление экономических знаний, разрабатываемое Дж. Брауном, У. Грисби, Б. Гуттингом, И. Екхоффом, И. Кирхером, М. Хубертсом.
   Исследователи региональных рынков жилья выделяют те специфические факторы развития рынка, которые определяют особенности его взаимодействия в системе сопряженных рынков, а именно: воспроизводственный аспект взаимодействия исследуется как через механизмы сохранения жилищного фонда (Ю.Ф. Симионов, Ф.Г. Таги-Заде, В.С. Чекалина), так и во взаимосвязи с рынком строительства (А.Н. Ларионов, В. Николаев); социальные аспекты взаимодействия рассматриваются посредством маркетинговых исследований рынка жилья и его отдельных сегментов (А. Черняк, И. Довдиенко).
   В то же время условия современных реалий функционирования жилищных систем требуют нового осмысления этих исследований. Так, ключевой тенденцией в реализации жилищной политики стало повышенное внимание органов государственного управления к проблемам стратегического развития жилищного сектора, что обусловлено отсутствием ожидаемых конечных результатов от реализации жилищной политики. При этом стратегия развития и реализации жилищной политики все еще остается на ранних стадиях своей разработки и не обладает поддержкой, основанной на понимании населением значимости этой стратегии для повышения уровня жизни. Таким образом, в условиях экономической нестабильности, которая усугубляется еще и неблагоприятным внешним фактором, возникает потребность теоретического осмысления стратегии реализации жилищной политики и необходимость разработки её методических основ, учитывающих социально-экономические характеристики населения и перспективы развития региона.
   Итак, предлагаемая монография посвящена глубокому и всестороннему научному осмыслению теоретических подходов к формированию и развитию государственной поддержки жилищного строительства, доведенная до уровня практической реализации при осуществлении жилищной политики в качестве новых и усовершенствованных подходов, позволяющих эффективно реализовать региональную стратегию доступного жилья для населения.
   В ней подробно исследованы сущность и содержание категории «доступность жилья», определены основные социально-экономические тенденции и установлены рыночные факторы и критерии формирования и развития жилищного строительства; выявлены закономерности развития регионального рынка жилищного строительства, подтверждающие правомерность вывода о том, что социально-экономическая дифференциация в развитии региона является определяющим фактором ассимет-ричного характера развития рынка жилья как по экономическим, так и по социальным параметрам; представлена модель дифференциации граждан

5

на социальные слои с разными возможностями доступности приобретения жилья и предложен механизм создания условий с учетом специфики кредитной поддержки населения в привязке к уровню дохода; обоснован организационно-экономический механизм взаимодействия участников государственной поддержки в сфере жилищного строительства, предложены меры государственного регулирования повышения доступности жилищного фонда для населения с различным уровнем дохода.
   В монографии приведен пример реализации механизма кредитной государственной поддержки жилищного строительства за счет использования «имущественного» кредитования в рамках региональной программы «Социальная ипотека», позволяющего обеспечить реальное повышение доступности жилья без использования ипотечных, жилищно-накопительных и иных финансовых механизмов.
   В целом данная книга представляет собой научно-практический труд, в котором предложенные авторами подходы, методы и модели способствуют развитию жилищного строительства за счет раскрытия инвестиционного потенциала участников рынка жилья. Данные рекомендации могут быть использованы для выработки практических мер по повышению доступности жилищного фонда при участии населения в финансировании строительства и реализации социально-экономического потенциала региона.
   В целом монография ориентирована на широкий круг читателей, среди которых в первую очередь следует выделить должностных лиц органов местного самоуправления, руководителей строительных организаций, научных работников и специалистов в области жилищного строительства, а также специалистов органов управления ЖСК.
   При написании монографии были использованы материалы диссертационного исследования Афанасьевой А.Н., выполненной под руководством Мустафиной Л.Р. Авторы монографии являются штатными сотрудниками ФГБОУ ВПО «Казанский государственный архитектурно-строительный университет».

Глава 1.

    ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ

    1.1. Теоретические основы формирования и развития жилищного фонда, доступного для населения,
    в современных экономических условиях

   Развитие жилищного фонда, доступного для населения, является приоритетным направлением государственной жилищной политики. В зависимости от исторического этапа развития страны! менялись способы привлечения средств в жилищный сектор, на смену пришли рыночные механизмы приобретения жилья. Формирование доступного жилого фонда для населения является также основным направлением выхода страны! из жилищного кризиса и осуществляется с начала процесса приватизации жилищного фонда. Несоответствие растущих потребностей в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы.
   Важной частью обоснования разрабатываемой в работе концепции формирования и развития жилищного фонда, доступного для населения, стало уточнение основных понятий и конкретных методов исследования. При этом завершенность теоретико-методического обоснования концепции формирования и развития жилищного фонда, доступного для населения, должна проявиться в возможности системного представления его целей, принципов, отношений обыектов и субыектов.
   Для нашего исследования представляет интерес подход к данной проблеме Н.Г. Горшкова, который предлагает учитывать некоторые специфические особенности в сложности экономических, организационных, социальных и технических взаимосвязей между субыектами рынка доступной жилой недвижимости (РДЖН) как системы экономических отношений.
   Во-первых, свойства данной системы не являются простой суммой свойств ее элементов - она обладает и другими свойствами. Во-вторых, сложность становления и развития РДЖН требует упрощения и отображения его специфических свойств и взаимосвязей. В-третьих, РДЖН как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего развития весьма существенное влияние, поэтому РДЖН - открытая система, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой национальной экономики.


    ¹     См.: Горшков Н.Г. Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости (на примере Московской области): дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - М., 2012. -С. 24.


7

   В нашей работе были исследованы труды зарубежных и российских ученых, таких как В.В. Бузырев [30], Г.М. Загидуллина [48], П.Г. Грабовый [41], А.С. Баронин [24], С. А. Беляев [25], Н.Ф. Костецкий [68], Е.А. Рыжов [138], А.И. Романова [128], Р.М. Сиразетдинов [149], Н.Г. Горшков [40], Т.И. Хаметов [176], А.Л. Бабинцев [19], О.П. Смирнова [153], П.В Крашенинников [70], А.Н. Плотников [114,115], П.И. Седу-гин [143], Г. Поляковский [117].
   Для обеспечения успешного формирования жилищного фонда, доступного для населения, в России важно исследование существующих теоретических подходов к определению понятий «жилищный фонд», «жилье», «недвижимость», «жилищная сфера», «рынок жилищной недвижимости», «рынок доступного жилья», «доступное жилье». Это связано с отсутствием единой концептуально-методической проработки этой темы, так как существуют научно-практические подходы, носящие фрагментарный характер.
   Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой важнейшее национальное достояние, которое представляет единую структуру и включает все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.
   Жилищный кодекс РФ в статье 19 определяет два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и по целям использования.
   В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
   1.    Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
   2.    Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации).
   В государственной собственности Российской Федерации и ее субъектов в основном остались жилые помещения, находящиеся на балансе различных федеральных предприятий, учреждений и организаций, а также предприятий, учреждений и организаций, находящихся в подчинении субъектов Федерации.
   3.    Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям [2].
   В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

8

   •     жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
   •     специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в особом порядке жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
   •     индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами -собственниками таких помещений для проживания своего и членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
   •     жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование [1].
   Особенности классификации жилищного фонда исследуют Крашенинников П.В. [70], П.И. Седугин [143].
   Разделение жилищного фонда на частный и социальный секторы является стратегически важным для формирования жилищной политики, в частности в Великобритании частный сектор составляет 69% от общего объема жилищного фонда, а в США частный сектор еще более масштабный - 92%. Развитие частного домовладения и сокращение социального сектора является приоритетом экономической политики государств, которое заключается в сокращении бюджетных расходов.
   Для целей нашего исследования представляет интерес дифференциация жилищного фонда Е.С. Матвеевой [84], которая рассматривает оптимальную структуру жилищного фонда в системе государственных услуг на рынке жилья, анализирует задачи по созданию разнообразных механизмов улучшения жилищных условий с целью повышения социальноэкономической эффективности государственной жилищной политики. В частности, Е.С. Матвеева [84] выделяет наемный сегмент и сектор частной собственности и предлагает разделить жилищный фонд на пять видов:
   •     общественное жилье, принадлежащее государству и муниципальным образованиям и предоставляемое по срочным договорам социального найма;
   •     социальное жилье, принадлежащее частным инвесторам и предоставляемое по срочным договорам социального найма;

9

   •      доходное жилье (арендный жилищный фонд), принадлежащее государству, муниципальным образованиям и частным инвесторам и предоставляемое по срочным договорам коммерческого найма;
   •      доступное жилье (жилье эконом-класса), принадлежащее гражданам на правах собственности и в том числе приобретаемое с государственной поддержкой;
   •      коммерческое жилье (принадлежащее гражданам на правах собственности и приобретаемое на рыночных условиях) [84].
   В рамках проводимого исследования следует отметить, что доступное жилье (жилье эконом-класса), принадлежащее гражданам на правах собственности и в том числе приобретаемое с государственной поддержкой в условиях ограниченности бюджетного финансирования, наиболее актуально для решения жилищной проблемы.
   Вместе с тем, «жилье» - это дорогостоящая потребность, требующая значительных средств. Так, по мнению В.М. Агапкина, жилье во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, быт, условия для социального и духовного развития людей. Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества. В рыночной экономике жильё - это товар, являющийся одновременно как потребительским благом, так и способом вложения капитала, от которого зависят условия существования и развития людей.
   Авторы разделяют мнение Беляева М.К. о том, что жилищное благо -это совокупность результатов всех процессов по воспроизводству жилой недвижимости, бытовых обеспечивающих ресурсов и услуг для конечного потребителя, удовлетворяющих его материальные, духовные и нравственные потребности. Таким образом, основное внимание человека уделяется вопросу приобретения жилья и соответствующего уровня бытовых условий как достижения необходимого минимального уровня социальных гарантий и благополучия. Человек не имеет возможности для личностного роста, создания семьи и всестороннего развития без главного блага современного общества - жилья. Не только жилье само по себе представляет особую ценность в современном обществе, но и все факторы с ним связанные, формирующие среду обитания человека. Таким образом, жилищное благо является наиболее комплексным, емким и удобным понятием, отражающим современные ценности и потребности человека как основы его благосостояния .
   Следовательно, жилищное благо выступает мерой уровня благосостояния граждан России и открывает новые возможности при построении



    ¹     См.: Агапкин В.М. Жилье. Комплексный взгляд / Междунар. ин-т строительства (МИС), Междунар. ассоц. фондов жилищ. строительства и ипотеч. кредитования (МАИФ); Под общ. ред. В. М. Агапкина. - М.: АВЧ, 2001. - С. 112.
    ²      См.: Беляев М.К., Тарасенко В.Г. Комфортное жилье как показатель уровня благосостояния нации // Российское предпринимательство. - 2012. - № 7 Вып. (205). - С. 71.

10

системы жилищного строительства. Возможность измерения благосостояния граждан на основе показателя жилищного блага позволит выстраивать эффективную государственную политику в социальной и экономической сфере развития страны.
   Г. Поляковский относит жилищный фонд с одной стороны, к самим строениям или домам, а с другой - к аспекту текущего функционирования жилища. Он выделяет пять отличительных особенностей категории «жилье»: жилищный фонд неоднороден, жилье является недвижимостью, жилье долговечно, жилье является дорогим товаром, высокие издержки переезда [117].
   Жилищное строительство как механизм создания жилищного фонда во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынок жилья и жилищных услуг имеют тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями товара «жилищная недвижимость», и зависят от спроса и предложения.
   Распространенным в специальной литературе является понятие «жилищная сфера» как составная часть народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. В последние годы особое внимание уделяется анализу положения дел в жилищной сфере.
   В работах О.В. Смирновой поднимается актуальность развития механизмов эффективного управления инвестициями в сферу жилищного строительства, ориентированная на повышение уровня удовлетворенности потребностей в жилье и эффективности участия в проекте субъектов жилищного строительства .
   В     .В. Бузырев, характеризуя состав жилищной сферы, выделяет жилищное строительство и жилищное хозяйство ведущими отраслями, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение услуг до непосредственного потребителя [33].
   Следовательно, жилищная сфера представляет собой систему, включающую в себя ряд подсистем, взаимодействие которых направлено на решение задачи удовлетворения населения в жилье. В свою очередь, рынок жилищной недвижимости - это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг на основе сочетания интересов всех его участников. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем их набором, который может производить каждая жи-



    ¹ См.: Смирнова О.П. Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. - Санкт-Петербург, 2009. - С. 4.

11