Книжная полка Сохранить
Размер шрифта:
А
А
А
|  Шрифт:
Arial
Times
|  Интервал:
Стандартный
Средний
Большой
|  Цвет сайта:
Ц
Ц
Ц
Ц
Ц

Оценка стоимости имущества

Покупка
Основная коллекция
Артикул: 617866.01.99
Учебное пособие «Оценка стоимости имущества» предлагает читателю разобраться в вопросах оценки стоимости некоторых видов имущества. В пособии рассматриваются вопросы оценки стоимости недвижимого имущества, в том числе земельных и лесных участков, нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, машин и оборудования. Учебное пособие предназначено для широкой аудитории: студентов, преподавателей вузов, практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов.
Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс] : учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - Москва : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. - (Университетская серия). - ISBN 978-5-4257-0027-8. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/451193 (дата обращения: 29.03.2024). – Режим доступа: по подписке.
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов. Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в ридер.
УДК
659.922(470+571)(07)
ББК
65.22(2Рос)я7
О93

Университетская серия удостоена диплома в номинации «Лучший издательский проект»
на IV Общероссийском конкурсе учебных изданий для высших учебных заведений
«Университетская книга — 2008»

Печатается по решению
Ученого совета
Московского финансовопромышленного университета «Синергия»

Ответственный редактор серии
членкорреспондент Российской академии образования,
доктор экономических наук, профессор Ю. Б. Рубин

Авторский коллектив:
Н. В. Мирзоян, канд. экон. наук — раздел I;
О. М. Ванданимаева — раздел II;
М. А. Шуклина, канд. с.х. наук, доцент; О. М. Ванданимаева — раздел III;
Н. Н. Ивлиева, канд. экон. наук; Д. В. Шишляев, канд. экон. наук; В. Ю. Черепанов — раздел IV;
П. В. Дронов; В. В. Бояров, С. В. Плясова, В. Н. Станюкович, канд. экон. наук;
М. Ю. Рожков, канд. техн. наук — раздел V.

О93
Оценка стоимости имущества : учеб. пособие / О. М. Ванданимаева,
П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева [и др.]; под ред. И. В. Косоруковой. —
М.: Московский финансовопромышленный университет «Синергия»,
2012. — 736 с. (Университетская серия).

ISBN 9785425700278

Агентство CIP РГБ

Учебное пособие «Оценка стоимости имущества» предлагает читателю разобраться в вопросах оценки стоимости некоторых видов имущества.
В пособии рассматриваются вопросы оценки стоимости недвижимого
имущества, в том числе земельных и лесных участков, нематериальных активов
и объектов интеллектуальной собственности, машин и оборудования. К пособию прилагается диск с примерами отчетов об оценке по указанным видам
активов.
Учебное пособие предназначено для широкой аудитории: студентов, преподавателей вузов, практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов.
УДК 659.922(470+571)(07)
ББК 65.22(2Рос)я7

ISBN 9785425700278

© Коллектив авторов, 2012
© Московский финансовопромышленный
университет «Синергия», 2012

Университетская серия
3

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

Раздел I

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 1. Основные понятия оценки объектов недвижимости
. . . . . . . . . . . . .
13

Глава 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости
объекта недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30

Глава 3. Доходный подход к оценке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . .
58

Глава 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . .
96

Глава 5. Затратный подход к оценке недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . .
115

Глава 6. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости . . . . . . . . .
148

Глава 7. Управление недвижимостью . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
159

Раздел II

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Глава 8. Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов
. . .
197

Глава 9. Основы земельных отношений
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
222

Глава 10. Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов
. . .
236

Глава 11. Кадастровая оценка земель
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
279

Глава 12. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных
участков
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
293

Глава 13. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков
. . . .
319

Глава 14. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
. . . . . . . . . .
334

Глава 15. Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю
. . . . . . . .
372

Глава 16. Особенности оценки рыночной стоимости
земель сельскохозяйственного назначения
. . . . . . . . . . . . . . . . .
377

Раздел III

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ
Глава 17. Правовые основы лесного законодательства
. . . . . . . . . . . . . . . .
389

Глава 18. Определение стоимости объекта оценки применительно к оценке лесных участков
и оценке имущественных прав, возникающих при использовании лесов . . .
473

Краткое содержание

Раздел IV

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Глава 19. Нематериальные активы и интеллектуальная собственность
как неотъемлемая часть экономической системы
. . . . . . . . . . . . . .
495

Глава 20. Правовые аспекты оценки стоимости нематериальных активов
и интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
527

Глава 21. Основные понятия оценки нематериальных активов
и интеллектуальной собственности. Предпочтительность
применения подходов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
547

Глава 22. Подходы и методы оценки стоимости нематериальных активов
и интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
562

Глава 23. Особенности оценки отдельных объектов
интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
607

Раздел V

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Глава 24. Теоретические и правовые основы оценки стоимости машин и оборудования
639

Глава 25. Подходы, применяемые в оценке стоимости машин и оборудования . . . . .
663

Университетская серия
5

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11

Раздел I

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 1
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки . . . . . . . . . . . . . . . .
13
1.2. Основные этапы оценки недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
27
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28

Глава 2
СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ
ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости
. . . . . . .
30
2.2. Анализ рынка недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости . . . . . .
46
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
55
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
55

Глава 3
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости
. . . . . . . . . .
58
3.2. Метод капитализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
60
3.3. Метод дисконтирования денежных потоков
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
79
3.4. Основы ипотечно-инвестиционного анализа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
88
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
92
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
93

Глава 4
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости
. . . . .
96
4.2. Метод сравнения продаж
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
98
4.3. Метод валовой ренты
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
111
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
113
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
113

Глава 5
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
5.1. Общая характеристика затратного подхода
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
115
5.2. Методы расчета затрат на восстановление/замещение объекта как нового
. . . .
117
5.3. Определение износа объекта недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
129

Университетская серия

Содержание

Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
145
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
145

Глава 6
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки . . . . . . . . . . . .
148
6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки
стоимости недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
151
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
157
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
157

Глава 7
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

7.1. Сущность управления недвижимостью
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
159
7.2. Управление портфелем недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
175
7.3. Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости .
183
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
194
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
194

Раздел II

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Глава 8
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

8.1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов . . . . . . . .
197
8.2. Земельный участок как объект недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
203
8.3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала
. . . . . . . . . . .
208
8.4. Отрицательная стоимость земли
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
219
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
221
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
221

Глава 9
ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

9.1. Общая модель земельного рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
222
9.2. Основные элементы земельных отношений
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
224
9.3. Государственное регулирование земельных отношений
. . . . . . . . . . . . . .
231
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
234
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
234

Глава 10
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

10.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли
. . . . . .
236

Университетская серия
7

Содержание

10.2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
. . . . . . . . .
238
10.3. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения
в использовании земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
264
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
277
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
277

Глава 11
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

11.1. Государственный кадастр недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
279
11.2. Государственный кадастровый учет недвижимости
. . . . . . . . . . . . . . . .
283
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
290
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
291

Глава 12
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

12.1. Основные характеристики земельного участка
. . . . . . . . . . . . . . . . . .
293
12.2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки
. . . . .
295
12.3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли
. . . . . . .
302
12.4. Информационное обеспечение для оценки земли
. . . . . . . . . . . . . . . .
313
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
316
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
317

Глава 13
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

13.1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
319
13.2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
.
321
13.3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков . . .
329
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
331
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
332

Глава 14
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

14.1. Классификация методов оценки земельных участков . . . . . . . . . . . . . . .
334
14.2. Метод сравнения продаж . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
340
14.3. Метод распределения
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
346
14.4. Метод выделения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
349
14.5. Метод капитализации земельной ренты
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
352
14.6. Метод остатка
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
358
14.7. Метод предполагаемого использования
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
363
14.8. Прочие методы оценки земельных участков
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
365
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
369
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
370

Университетская серия

Содержание

Глава 15
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
15.1. Общие понятия оценки частичных имущественных прав
. . . . . . . . . . . . .
372
15.2. Оценка права аренды земельного участка
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
373
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
375
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
375

Глава 16
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

16.1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения
. . . . . . . . . . .
377
16.2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . .
380
16.3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного
назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
385
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
386
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
387

Раздел III

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ

Глава 17
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЛЕСНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
17.1. Основные принципы и отношения, регулируемые лесным законодательством . . .
389
17.2. Освоение и районирование лесов
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
420
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
470
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
471

Глава 18
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИМЕНИТЕЛЬНО
К ОЦЕНКЕ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ И ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЕСОВ

18.1. Объекты оценки стоимости леса и показатели стоимости лесного участка
. . . .
473
18.2. Подходы и методы, используемые при оценке стоимости лесного участка, лесных
ресурсов и имущественных прав
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
485
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
492
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
492

Раздел IV

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Глава 19
НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
КАК НЕОТЪЕМЛЕМАЯ ЧАСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ

19.1. Рынок нематериальных активов. Особенности и перспективы отечественного рынка
нематериальных активов и интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . .
495

Университетская серия
9

Содержание

19.2. Учетная политика, налогообложение и управление нематериальными активами
.
499
19.3. Состав нематериальных активов и интеллектуальной собственности
. . . . . . .
507
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
524
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
524

Глава 20
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

20.1. Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . .
527
20.2. Передача исключительных прав
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
539
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
543
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
544

Глава 21
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНОСТЬ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ

21.1. Основные определения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
547
21.2. Предпочтительность применения подходов к оценке стоимости нематериальных активов
и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
555
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
559
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
559

Глава 22
ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

22.1. Сравнительный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
562
22.2. Затратный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
573
22.3. Доходный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности
578
22.4. Применение теории опционов в оценке стоимости
нематериальных активов и интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . .
598
22.5. Определение итоговой величины стоимости
нематериальных активов и интеллектуальной собственности
. . . . . . . . . . .
603
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
604
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
605

Глава 23
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

23.1. Аспекты оценки некоторых объектов интеллектуальной собственности
. . . . . . .
607
23.2. Оценка стоимости интеллектуального капитала предприятия
. . . . . . . . . . .
625
23.3. Оценка ущерба при нарушении исключительных прав
. . . . . . . . . . . . . .
633
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
636
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
637

Содержание

Раздел V

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

Глава 24
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
24.1. Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования
639
24.2. Классификация машин и оборудования. Группировка и идентификация машин и оборудования
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
642
24.3. Источники информации, ее обработка для целей оценки машин и оборудования .
646
24.4. Виды стоимости и факторы, влияющие на них
. . . . . . . . . . . . . . . . . .
647
24.5. Принципы оценки. Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования
650
24.6. Методы анализа, применяемые в оценке машин и оборудования . . . . . . . . .
655
24.7. Минимальные требования, предъявляемые к отчету об оценке
. . . . . . . . . .
657
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
660
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
661

Глава 25
ПОДХОДЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
25.1. Затратный подход. Методы, используемые в затратном подходе
. . . . . . . . .
663
25.2. Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе
. . . .
670
25.3. Доходный подход. Методы, используемые в доходном подходе . . . . . . . . . .
676
25.4. Особенности определения различных видов и форм износа в оценке машин и оборудования
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
683
25.5. Итоговая величина стоимости машин и оборудования
. . . . . . . . . . . . . .
714
Контрольные вопросы
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
717
Задания
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
718

Литература
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
720

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу
для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует
структурной перестройке экономики, формированию конкурентной
рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам
общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью
общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.
В условиях кризиса роль оценочной деятельности является не менее
актуальной, чем в условиях экономического роста. Неопределенность
в принятии решений в области инвестиций, при приобретении недвижимого имущества, объектов интеллектуальной собственности и других
видов активов обусловливает необходимость привлечения специалистов
для адекватной и профессиональной оценки их стоимости.
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п.
Таким образом, недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социальнокультурной жизни общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и являясь той пространственной средой, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального
и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую
часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50 % мирового богатства.
Особое место в оценке недвижимого имущества занимает оценка
прав на земельные участки. Земля — это невосполнимый ресурс, и оценка его стоимости и связанных с ним прав имеет ряд особенностей, которые и рассмотрены авторами пособия. Изюминкой этой работы, безусловно, является раздел, посвященный оценке стоимости лесных участков в соответствии с последними изменениями в действующем лесном
законодательстве.

Университетская серия
11

Нематериальные активы в последние десятилетия заняли важное место в составе стоимости имущественных комплексов предприятий и бизнеса. В большей мере рост стоимости бизнеса обусловлен развитием
нематериальной и интеллектуальной составляющей бизнеса. В пособии
читатели увидят большой раздел, посвященный вопросам оценки стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, интеллектуального капитала предприятия, товарных знаков
и брендов.
Также во второй книге имеется раздел, посвященный вопросам
оценки стоимости машин и оборудования. Авторы отразили методику
формирования стоимости объектов в доходном, сравнительном и затратном подходах, уделили особое внимание методам определения износа машин и оборудования.

Список сокращений

БК РФ
— Бюджетный кодекс Российской Федерации
ВК РФ
— Водный кодекс Российской Федерации
ГК РФ
— Гражданский кодекс Российской Федерации
ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ
— Земельный кодекс Российской Федерации
ЛК РФ
— Лесной кодекс Российской Федерации
НК РФ
— Налоговый кодекс Российской Федерации

Введение

Раздел I

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные понятия оценки объектов недвижимости
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта
недвижимости
Доходный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости
Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Управление недвижимостью

Глава 1

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие объекта недвижимости как объекта оценки
Основные этапы оценки недвижимости

1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки

Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления
для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социальнокультурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой
осуществляется любая человеческая деятельность.
Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативноправовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ
к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

Университетская серия
13

Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки.

Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки

Следует обратить внимание, что в Федеральном законе от 21 июля 1997 г.
№ 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 20 марта 2011 г. № 41ФЗ) (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимость) не упоминаются суда
и космические объекты, они отнесены к недвижимости иного имущества.
В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ
объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения.
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — земельные участки, участки недр
и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы1.
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостовере14
Университетская серия

Раздел I. Оценка стоимости объектов недвижимости

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ны в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного
участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах,
об использовании воздушного пространства и иными федеральными
законами1.
Недра — часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя,
а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения
и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные
и другие ресурсы2.
Водный объект — природный или искусственный водоем, водоток
либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима3.
Лес определен как экологическая система или как природный ресурс4.
В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют
обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки
к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое
конструктивное или функциональное целое.
В состав объекта недвижимости входят: природные («земельный
участок») и рукотворные компоненты («улучшения»).
Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:
«свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти
участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

Университетская серия
15

Глава 1. Основные понятия оценки объектов недвижимости

1 Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28ФЗ «О государственном земельном
кадастре» — закон утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 5 апреля
2011 г. № 52ФЗ).

2 Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 23951 «О недрах» (в ред. от 5 апреля 2011 г. № 52ФЗ).

3 Статья 1 ВК РФ от 3 июня 2006 г. № 74ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010 г. № 420ФЗ).

4 Статья 5 ЗК РФ от 25 октября 2001 г. № 136ФЗ (в ред. от 5 апреля 2011 г. № 56ФЗ).

«земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки
с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и
(или) сооружениями всевозможного назначения.
Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.
Строения условно подразделяют на две группы:
здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности
человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых
в основном конструкциями, машинами и оборудованием при
эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы
строений: объекты жилые и нежилые.
Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные)
и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).
Инженерные коммуникации — внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.
Рассмотрев физические составляющие объекта недвижимости как
объекта оценки, необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости оценивается с обязательным учетом оцениваемого объема прав
на объект оценки, поэтому рассмотрим виды прав на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством.
Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ
и регулируются законодательством различных отраслей права: гражданского, жилищного, земельного и т. д. Краеугольным камнем отношений
по поводу недвижимости является вещное право.
Вещное право — это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.
Согласно ГК РФ определены следующие вещные права:
право собственности (ст. 209);
право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(ст. 265);

16
Университетская серия

Раздел I. Оценка стоимости объектов недвижимости