Оценка стоимости имущества
Покупка
Основная коллекция
Тематика:
Оценочная деятельность
Издательство:
Московский финансово-промышленный университет "Синергия"
Авторы:
Косорукова Ирина Вячеславовна, Ванданимаева Оюна Машбатовна, Дронов Павел Владимирович, Ивлиева Наталья Николаевна
Год издания: 2012
Кол-во страниц: 736
Дополнительно
Вид издания:
Учебное пособие
Уровень образования:
ВО - Бакалавриат
ISBN: 978-5-4257-0027-8
Артикул: 617866.01.99
Учебное пособие «Оценка стоимости имущества» предлагает читателю разобраться в вопросах оценки стоимости некоторых видов имущества. В пособии рассматриваются вопросы оценки стоимости недвижимого имущества, в том числе земельных и лесных участков, нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, машин и оборудования. Учебное пособие предназначено для широкой аудитории: студентов, преподавателей вузов, практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов.
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
УДК 659.922(470+571)(07) ББК 65.22(2Рос)я7 О93 Университетская серия удостоена диплома в номинации «Лучший издательский проект» на IV Общероссийском конкурсе учебных изданий для высших учебных заведений «Университетская книга — 2008» Печатается по решению Ученого совета Московского финансовопромышленного университета «Синергия» Ответственный редактор серии членкорреспондент Российской академии образования, доктор экономических наук, профессор Ю. Б. Рубин Авторский коллектив: Н. В. Мирзоян, канд. экон. наук — раздел I; О. М. Ванданимаева — раздел II; М. А. Шуклина, канд. с.х. наук, доцент; О. М. Ванданимаева — раздел III; Н. Н. Ивлиева, канд. экон. наук; Д. В. Шишляев, канд. экон. наук; В. Ю. Черепанов — раздел IV; П. В. Дронов; В. В. Бояров, С. В. Плясова, В. Н. Станюкович, канд. экон. наук; М. Ю. Рожков, канд. техн. наук — раздел V. О93 Оценка стоимости имущества : учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева [и др.]; под ред. И. В. Косоруковой. — М.: Московский финансовопромышленный университет «Синергия», 2012. — 736 с. (Университетская серия). ISBN 9785425700278 Агентство CIP РГБ Учебное пособие «Оценка стоимости имущества» предлагает читателю разобраться в вопросах оценки стоимости некоторых видов имущества. В пособии рассматриваются вопросы оценки стоимости недвижимого имущества, в том числе земельных и лесных участков, нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, машин и оборудования. К пособию прилагается диск с примерами отчетов об оценке по указанным видам активов. Учебное пособие предназначено для широкой аудитории: студентов, преподавателей вузов, практикующих оценщиков, предпринимателей и экономистов. УДК 659.922(470+571)(07) ББК 65.22(2Рос)я7 ISBN 9785425700278 © Коллектив авторов, 2012 © Московский финансовопромышленный университет «Синергия», 2012
Университетская серия 3 КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ Раздел I ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Глава 1. Основные понятия оценки объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . 13 Глава 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Глава 3. Доходный подход к оценке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Глава 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . 96 Глава 5. Затратный подход к оценке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Глава 6. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости . . . . . . . . . 148 Глава 7. Управление недвижимостью . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 Раздел II ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Глава 8. Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов . . . 197 Глава 9. Основы земельных отношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 Глава 10. Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов . . . 236 Глава 11. Кадастровая оценка земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 Глава 12. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Глава 13. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков . . . . 319 Глава 14. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков . . . . . . . . . . 334 Глава 15. Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю . . . . . . . . 372 Глава 16. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . 377 Раздел III ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ Глава 17. Правовые основы лесного законодательства . . . . . . . . . . . . . . . . 389 Глава 18. Определение стоимости объекта оценки применительно к оценке лесных участков и оценке имущественных прав, возникающих при использовании лесов . . . 473
Краткое содержание Раздел IV ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Глава 19. Нематериальные активы и интеллектуальная собственность как неотъемлемая часть экономической системы . . . . . . . . . . . . . . 495 Глава 20. Правовые аспекты оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 Глава 21. Основные понятия оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Предпочтительность применения подходов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 Глава 22. Подходы и методы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 Глава 23. Особенности оценки отдельных объектов интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 Раздел V ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ Глава 24. Теоретические и правовые основы оценки стоимости машин и оборудования 639 Глава 25. Подходы, применяемые в оценке стоимости машин и оборудования . . . . . 663
Университетская серия 5 СОДЕРЖАНИЕ Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Раздел I ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки . . . . . . . . . . . . . . . . 13 1.2. Основные этапы оценки недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Глава 2 СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 2.1. Сбор информации для проведения оценки стоимости недвижимости . . . . . . . 30 2.2. Анализ рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости . . . . . . 46 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Глава 3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 3.1. Краткое описание доходного подхода к оценке недвижимости . . . . . . . . . . 58 3.2. Метод капитализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 3.3. Метод дисконтирования денежных потоков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 3.4. Основы ипотечно-инвестиционного анализа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Глава 4 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 4.1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости . . . . . 96 4.2. Метод сравнения продаж . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 4.3. Метод валовой ренты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Глава 5 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 5.1. Общая характеристика затратного подхода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 5.2. Методы расчета затрат на восстановление/замещение объекта как нового . . . . 117 5.3. Определение износа объекта недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Университетская серия Содержание Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 Глава 6 ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки . . . . . . . . . . . . 148 6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 Глава 7 УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 7.1. Сущность управления недвижимостью . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 7.2. Управление портфелем недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 7.3. Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости . 183 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Раздел II ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Глава 8 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 8.1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов . . . . . . . . 197 8.2. Земельный участок как объект недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 8.3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала . . . . . . . . . . . 208 8.4. Отрицательная стоимость земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 Глава 9 ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 9.1. Общая модель земельного рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 9.2. Основные элементы земельных отношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 9.3. Государственное регулирование земельных отношений . . . . . . . . . . . . . . 231 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 Глава 10 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 10.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли . . . . . . 236
Университетская серия 7 Содержание 10.2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости . . . . . . . . . 238 10.3. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 Глава 11 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ 11.1. Государственный кадастр недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279 11.2. Государственный кадастровый учет недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . 283 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 Глава 12 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 12.1. Основные характеристики земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 12.2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки . . . . . 295 12.3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли . . . . . . . 302 12.4. Информационное обеспечение для оценки земли . . . . . . . . . . . . . . . . 313 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 Глава 13 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 13.1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков 319 13.2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков . 321 13.3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков . . . 329 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 Глава 14 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 14.1. Классификация методов оценки земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . 334 14.2. Метод сравнения продаж . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 14.3. Метод распределения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346 14.4. Метод выделения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 14.5. Метод капитализации земельной ренты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352 14.6. Метод остатка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 14.7. Метод предполагаемого использования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 14.8. Прочие методы оценки земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
Университетская серия Содержание Глава 15 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 15.1. Общие понятия оценки частичных имущественных прав . . . . . . . . . . . . . 372 15.2. Оценка права аренды земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375 Глава 16 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 16.1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . 377 16.2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . 380 16.3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 Раздел III ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ Глава 17 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЛЕСНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 17.1. Основные принципы и отношения, регулируемые лесным законодательством . . . 389 17.2. Освоение и районирование лесов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471 Глава 18 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИМЕНИТЕЛЬНО К ОЦЕНКЕ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ И ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЕСОВ 18.1. Объекты оценки стоимости леса и показатели стоимости лесного участка . . . . 473 18.2. Подходы и методы, используемые при оценке стоимости лесного участка, лесных ресурсов и имущественных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492 Раздел IV ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Глава 19 НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ КАК НЕОТЪЕМЛЕМАЯ ЧАСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ 19.1. Рынок нематериальных активов. Особенности и перспективы отечественного рынка нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . 495
Университетская серия 9 Содержание 19.2. Учетная политика, налогообложение и управление нематериальными активами . 499 19.3. Состав нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . 507 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524 Глава 20 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 20.1. Правовая охрана объектов интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . 527 20.2. Передача исключительных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544 Глава 21 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ 21.1. Основные определения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 21.2. Предпочтительность применения подходов к оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 555 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559 Глава 22 ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 22.1. Сравнительный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 22.2. Затратный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573 22.3. Доходный подход к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности 578 22.4. Применение теории опционов в оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . 598 22.5. Определение итоговой величины стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности . . . . . . . . . . . 603 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605 Глава 23 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 23.1. Аспекты оценки некоторых объектов интеллектуальной собственности . . . . . . . 607 23.2. Оценка стоимости интеллектуального капитала предприятия . . . . . . . . . . . 625 23.3. Оценка ущерба при нарушении исключительных прав . . . . . . . . . . . . . . 633 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637
Содержание Раздел V ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ Глава 24 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ 24.1. Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования 639 24.2. Классификация машин и оборудования. Группировка и идентификация машин и оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642 24.3. Источники информации, ее обработка для целей оценки машин и оборудования . 646 24.4. Виды стоимости и факторы, влияющие на них . . . . . . . . . . . . . . . . . . 647 24.5. Принципы оценки. Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования 650 24.6. Методы анализа, применяемые в оценке машин и оборудования . . . . . . . . . 655 24.7. Минимальные требования, предъявляемые к отчету об оценке . . . . . . . . . . 657 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661 Глава 25 ПОДХОДЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ 25.1. Затратный подход. Методы, используемые в затратном подходе . . . . . . . . . 663 25.2. Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе . . . . 670 25.3. Доходный подход. Методы, используемые в доходном подходе . . . . . . . . . . 676 25.4. Особенности определения различных видов и форм износа в оценке машин и оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 25.5. Итоговая величина стоимости машин и оборудования . . . . . . . . . . . . . . 714 Контрольные вопросы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 Задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718 Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 720
ВВЕДЕНИЕ Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства. В условиях кризиса роль оценочной деятельности является не менее актуальной, чем в условиях экономического роста. Неопределенность в принятии решений в области инвестиций, при приобретении недвижимого имущества, объектов интеллектуальной собственности и других видов активов обусловливает необходимость привлечения специалистов для адекватной и профессиональной оценки их стоимости. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. Таким образом, недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социальнокультурной жизни общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и являясь той пространственной средой, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50 % мирового богатства. Особое место в оценке недвижимого имущества занимает оценка прав на земельные участки. Земля — это невосполнимый ресурс, и оценка его стоимости и связанных с ним прав имеет ряд особенностей, которые и рассмотрены авторами пособия. Изюминкой этой работы, безусловно, является раздел, посвященный оценке стоимости лесных участков в соответствии с последними изменениями в действующем лесном законодательстве. Университетская серия 11
Нематериальные активы в последние десятилетия заняли важное место в составе стоимости имущественных комплексов предприятий и бизнеса. В большей мере рост стоимости бизнеса обусловлен развитием нематериальной и интеллектуальной составляющей бизнеса. В пособии читатели увидят большой раздел, посвященный вопросам оценки стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, интеллектуального капитала предприятия, товарных знаков и брендов. Также во второй книге имеется раздел, посвященный вопросам оценки стоимости машин и оборудования. Авторы отразили методику формирования стоимости объектов в доходном, сравнительном и затратном подходах, уделили особое внимание методам определения износа машин и оборудования. Список сокращений БК РФ — Бюджетный кодекс Российской Федерации ВК РФ — Водный кодекс Российской Федерации ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации ЛК РФ — Лесной кодекс Российской Федерации НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации Введение
Раздел I ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Основные понятия оценки объектов недвижимости Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости объекта недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости Сравнительный подход к оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости Управление недвижимостью Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Понятие объекта недвижимости как объекта оценки Основные этапы оценки недвижимости 1.1. Понятие объекта недвижимости как объекта оценки Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социальнокультурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Дадим характеристику объектам недвижимости, которые определены в российских нормативноправовых актах. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью. Университетская серия 13
Рассмотрим на рис. 1.1 состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ и применяемые подходы и методы оценки. Рис. 1.1. Понятие недвижимости в определении ГК РФ и в качестве объекта оценки Следует обратить внимание, что в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 20 марта 2011 г. № 41ФЗ) (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимость) не упоминаются суда и космические объекты, они отнесены к недвижимости иного имущества. В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы1. Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостовере14 Университетская серия Раздел I. Оценка стоимости объектов недвижимости 1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ны в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами1. Недра — часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы2. Водный объект — природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима3. Лес определен как экологическая система или как природный ресурс4. В ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые требуют обязательной государственной регистрации. В качестве объекта оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки и объекты, которые в совокупности с земельным участком составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. В состав объекта недвижимости входят: природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»). Земельные участки в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы: «свободные земельные участки», т. е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых; Университетская серия 15 Глава 1. Основные понятия оценки объектов недвижимости 1 Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28ФЗ «О государственном земельном кадастре» — закон утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 5 апреля 2011 г. № 52ФЗ). 2 Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 23951 «О недрах» (в ред. от 5 апреля 2011 г. № 52ФЗ). 3 Статья 1 ВК РФ от 3 июня 2006 г. № 74ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010 г. № 420ФЗ). 4 Статья 5 ЗК РФ от 25 октября 2001 г. № 136ФЗ (в ред. от 5 апреля 2011 г. № 56ФЗ).
«земельные участки с улучшениями», т. е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями и (или) сооружениями всевозможного назначения. Улучшения земельных участков делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы: здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования; сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения. По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые. Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские). Инженерные коммуникации — внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. Рассмотрев физические составляющие объекта недвижимости как объекта оценки, необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости оценивается с обязательным учетом оцениваемого объема прав на объект оценки, поэтому рассмотрим виды прав на объекты недвижимости в соответствии с действующим российским законодательством. Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права: гражданского, жилищного, земельного и т. д. Краеугольным камнем отношений по поводу недвижимости является вещное право. Вещное право — это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Согласно ГК РФ определены следующие вещные права: право собственности (ст. 209); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); 16 Университетская серия Раздел I. Оценка стоимости объектов недвижимости